Kupno nieruchomości z najemcami lub dzierżawcami – co z umową?
Potencjalni nabywcy nieruchomości, która jest najmowana lub dzierżawiona, przed dokonaniem transakcji niejednokrotnie zadają sobie pytanie czy będą mogli zakończyć taką umowę przed upływem okresu jej obowiązywania, jeśli nie będą chcieli kontynuować najmu lub dzierżawy. Odpowiedź na to pytanie przynosi art. 678 Kodeksu cywilnego (mający odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy), który co prawda zakłada, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, ale może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Sprzedaż nieruchomości a umowa najmu lub dzierżawy – kto wstępuje w stosunek prawny?
W pierwszej kolejności wskazać należy, że wstąpienie w stosunek najmu lub dzierżawy następuje z mocy samego art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a zatem nabywca wstępuje automatycznie we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lub dzierżawy, bez potrzeby dokonywania dodatkowej czynności prawnej.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez nabywcę
Z kolei wypowiedzenie może nastąpić jedynie z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Art. 678 Kodeksu cywilnego jest w tym zakresie kategoryczny i nie dopuszcza zastosowania terminów wypowiedzenia przewidzianych w umowie. Dla najmu nieruchomości (ale nie lokalowej) terminy wypowiedzenia reguluje art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego zakładający, że dla czynszu płatnego w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, a gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, natomiast jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód.
W przypadku, gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. W odniesieniu do dzierżawy art. 704 Kodeksu cywilnego określa termin wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego wskazując, że dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Kiedy wypowiedzenie jest niedopuszczalne?
Podkreślić jednak należy, że uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu lub dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Co to jest data pewna i kiedy ma zastosowanie?
Co to jest data pewna? Zgodnie z art. 81 Kodeksu cywilnego z datą pewną mamy do czynienia, jeśli data jest urzędowo poświadczona, a także w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego, w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki, w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.
Jeśli któraś z wyżej wymienionych przesłanek nie wystąpiła (np. umowa została zawarta na czas nieoznaczony, albo nie zachowano formy pisemnej i z datą pewną lub rzecz nie została najemcy wydana) – wypowiedzenie umowy staje się możliwe.
Najem lub dzierżawa ujawnione w księdze wieczystej – pełna ochrona najemcy lub dzierżawcy
Przy poruszaniu tego zagadnienia nie sposób zapomnieć o tym, że niemożliwe jest wypowiedzenie umów najmu lub dzierżawy (zarówno tych zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony), które są wpisane do księgi wieczystej.
W takiej sytuacji najemcę lub dzierżawcę chroni art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przewidujący skuteczność prawa ujawnionego w księdze wieczystej względem praw nabytych przez czynność prawną po ujawnieniu tego prawa.
Kto odpowiada za ewentualne roszczenia?
Istotne jest to, że nabywca nieruchomości nie musi obawiać się, iż w razie wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy, najemcy lub dzierżawcy będą przysługiwać roszczenia wobec nabywcy nieruchomości. Z art. 679 Kodeksu cywilnego wprost wynika, że takie roszczenia przysługują najemcy lub dzierżawcy wobec podmiotu, który nieruchomość zbył.
